Investir dans l’immobilier : pourquoi 100 € peuvent suffire… et 100 000 € être de trop

Avec 100 € par mois, je peux parfois vous conseiller de commencer à investir.

Avec 100 000 € disponibles, je peux au contraire vous conseiller de ne pas acheter d’immobilier.

Cela peut sembler contradictoire.

Ça ne l’est pas.

Car après presque 20 ans à accompagner des projets immobiliers, j’ai acquis une conviction : le montant disponible ne suffit jamais à déterminer une bonne stratégie d’investissement.

La première question devrait être beaucoup plus simple :

De quoi votre patrimoine a-t-il réellement besoin ?

Peut-on investir dans l’immobilier avec 100 € par mois ?

Oui.

Mais il faut immédiatement apporter une nuance.

Avec 100 € par mois, vous n’allez évidemment pas acheter demain un appartement à Rennes.

En revanche, vous pouvez commencer à construire une stratégie.

C’est très différent.

On pense souvent qu’il faut attendre d’avoir 20 000 ou 30 000 € d’apport pour s’intéresser sérieusement à l’immobilier.

Ce n’est pas forcément le cas.

Une première possibilité consiste à mettre régulièrement ces 100 € de côté pour préparer un futur projet immobilier.

100 € par mois, c’est 1 200 € par an.

Sur cinq ans, cela représente 6 000 € versés, hors rendement éventuel.

Ce n’est pas spectaculaire.

Mais ce qui m’intéresse ici, c’est aussi l’habitude créée.

Vous apprenez à épargner régulièrement et vous commencez à construire votre apport.

Et si votre situation professionnelle évolue, ces 100 € pourront peut-être devenir 150 €, puis 200 ou 300 €.

Un patrimoine se construit rarement en une seule opération.

Les SCPI pour commencer progressivement dans l’immobilier

Il existe également une autre possibilité : l’immobilier indirect.

Certaines SCPI permettent d’investir progressivement avec des montants accessibles ou des versements programmés.

Le principe d’une SCPI est relativement simple.

Vous achetez des parts d’une société qui détient et gère un ensemble de biens immobiliers.

Vous pouvez ainsi être exposé à plusieurs immeubles et locataires sans avoir à acheter et gérer directement un appartement.

Cela peut être intéressant dans certaines stratégies.

Mais attention : SCPI ne veut pas dire placement garanti.

Il existe notamment un risque de perte en capital, les revenus peuvent évoluer et la liquidité des parts n’est pas garantie.

Comme pour n’importe quel investissement, il faut donc comprendre ce que l’on achète et vérifier que le placement correspond à son horizon et à ses objectifs.

À l’inverse, peut-on déjà avoir trop d’immobilier ?

Oui.

Et c’est là que les choses deviennent intéressantes.

Imaginons maintenant une personne dans une situation totalement différente.

Elle possède sa résidence principale ainsi que deux ou trois appartements locatifs.

Avec les années, les biens ont pris de la valeur et les crédits ont été partiellement remboursés.

L’immobilier représente désormais 80 ou 90 % de son patrimoine.

Cette personne dispose de nouveau de 50 000 ou 100 000 € à investir.

Doit-elle acheter un appartement supplémentaire ?

Pas forcément.

Et pourtant, elle possède beaucoup plus de moyens que notre investisseur qui démarre avec 100 € par mois.

Pourquoi je peux conseiller de ne pas acheter d’immobilier

Le problème n’est évidemment pas l’immobilier.

Je travaille dans ce secteur depuis 2006 et je reste convaincu que la pierre peut être un excellent outil pour construire un patrimoine sur le long terme.

Le problème, c’est la concentration.

Si 90 % de votre patrimoine est déjà composé d’immobilier, acheter encore de l’immobilier peut accentuer ce déséquilibre.

Vous pouvez avoir besoin d’autre chose.

De liquidités disponibles.

D’une assurance-vie.

De placements financiers.

Ou simplement d’une meilleure diversification.

Concrètement, si vous possédez un appartement de 250 000 € et que vous avez besoin rapidement de 20 000 €, vous ne pouvez pas vendre uniquement une partie du logement.

L’immobilier est par nature relativement peu liquide.

C’est donc l’ensemble du patrimoine qu’il faut regarder.

La bonne question n’est pas : « Quel est le meilleur placement ? »

C’est probablement l’une des questions que l’on me pose le plus souvent.

Quel est le meilleur investissement ?

Immobilier locatif ?

SCPI ?

Assurance-vie ?

Placements financiers ?

Ma réponse est rarement un nom de produit.

Parce qu’il manque une information essentielle :

pour faire quoi ?

Préparer sa retraite ?

Créer des revenus complémentaires ?

Financer les études des enfants ?

Construire un patrimoine sur 20 ans ?

Disposer d’argent dans trois ans ?

Transmettre ?

Deux personnes disposant exactement de 50 000 € peuvent avoir besoin de stratégies totalement différentes.

C’est pour cela que je préfère partir de la personne avant de partir du placement.

100 € ou 100 000 € : la logique reste finalement la même

C’est ce que ces deux situations permettent de comprendre.

La personne qui possède peu de patrimoine mais dispose de 100 € de capacité d’épargne mensuelle peut avoir intérêt à commencer progressivement.

La personne qui possède déjà plusieurs biens immobiliers et 100 000 € disponibles peut, elle, avoir intérêt à ne surtout pas acheter un appartement supplémentaire.

Le montant compte. Mais la cohérence compte davantage.

C’est également pour cela que je me méfie des conseils universels sur l’investissement.

« Il faut absolument acheter sa résidence principale. »

« Il faut investir dans l’immobilier. »

« Il faut acheter des SCPI. »

« Il faut investir en Bourse. »

Dans la réalité, c’est plus subtil.

Un outil peut être excellent pour une personne et totalement inadapté pour une autre.

Construire un patrimoine plutôt qu’accumuler des placements

Il y a une différence importante entre investir et construire un patrimoine.

Accumuler consiste à ajouter des actifs.

Un appartement.

Puis un autre.

Une SCPI.

Une assurance-vie.

Quelques placements financiers.

Construire un patrimoine consiste à comprendre pourquoi chacun de ces éléments est là.

C’est cette deuxième approche qui m’intéresse.

Après presque 20 ans dans l’immobilier, mon métier n’est donc pas de vendre de l’immobilier à tout le monde.

C’est de regarder l’ensemble du patrimoine et de choisir les bons outils.

Parfois, cela signifie acheter.

Parfois, commencer avec seulement 100 € par mois.

Et parfois, cela signifie simplement :

n’achetez rien de plus pour le moment.

FAQ

Est-il vraiment possible de commencer à investir avec 100 € par mois ?

Oui. Selon votre situation, 100 € peuvent servir à constituer progressivement un apport ou être investis sur certains supports accessibles avec de petits montants. L’essentiel est de choisir une stratégie adaptée à son horizon et à son niveau de risque.

Faut-il continuer à acheter de l’immobilier lorsqu’on possède déjà plusieurs biens ?

Pas nécessairement. Si l’immobilier représente déjà une très grande partie de votre patrimoine, il peut être pertinent d’étudier d’autres solutions afin d'améliorer sa diversification et sa liquidité.

Les SCPI sont-elles adaptées aux petits investisseurs ?

Certaines SCPI sont accessibles avec des montants relativement faibles ou proposent des mécanismes d’investissement progressif. Elles comportent néanmoins des risques, notamment de perte en capital et de liquidité, et doivent être envisagées dans une stratégie globale.

Avant de vous demander « dans quoi dois-je investir ? », essayez donc une autre question : « de quoi mon patrimoine a-t-il besoin aujourd’hui ? »

C’est souvent là que commence une vraie stratégie.