Investissement immobilier : faut-il choisir un appartement ou des SCPI ?

Vous avez 50 000 € disponibles pour investir.

Que faites-vous ?

Vous utilisez cette somme comme apport pour acheter un appartement à Rennes ou ailleurs ? Vous investissez dans des SCPI ? Vous gardez une partie de votre capital pour combiner plusieurs stratégies ?

La question paraît simple. La réponse l’est beaucoup moins.

Quand on parle d’investissement immobilier, beaucoup de personnes pensent encore immédiatement à l’achat d’un appartement destiné à la location.

C’est une possibilité. Mais ce n’est pas la seule.

Après plus de 20 ans passés dans l’immobilier, je pense même que la première question à se poser n’est pas : « Quel investissement immobilier dois-je choisir ? »

Elle est plutôt : « Qu’est-ce que j’attends réellement de mon investissement ? »

Investir dans l’immobilier ne signifie pas forcément acheter un appartement

L’immobilier peut prendre des formes très différentes.

On peut acheter sa résidence principale, réaliser un investissement locatif en direct, investir dans des SCPI au comptant ou à crédit, utiliser le démembrement de propriété ou encore rechercher une diversification entre plusieurs secteurs géographiques et plusieurs catégories d'actifs immobiliers.

Ces solutions n’ont ni les mêmes objectifs, ni les mêmes contraintes.

Et c’est précisément là que commence la réflexion.

50 000 € à investir : appartement ou SCPI ?

Prenons volontairement un exemple simple.

Une personne dispose de 50 000 € et souhaite investir dans l’immobilier.

Solution 1 : utiliser les 50 000 € pour un investissement locatif

Ces 50 000 € peuvent servir d’apport, de financement des frais ou de réserve de sécurité pour acquérir un bien d’une valeur nettement supérieure grâce au crédit.

C’est l’un des grands intérêts de l’immobilier locatif en direct : l’effet de levier bancaire.

Avec un capital limité, il est potentiellement possible de se constituer un patrimoine plus important.

Mais il existe une contrepartie.

Il faut trouver le bien, étudier son emplacement et sa rentabilité, obtenir le financement, éventuellement réaliser des travaux, trouver un locataire, gérer les imprévus et tenir compte de la fiscalité.

Il existe aussi un risque de concentration.

Si vous possédez un appartement et que celui-ci reste vide ou nécessite 15 000 € de travaux, l'impact est directement visible sur votre investissement.

Cela ne signifie pas que l’investissement locatif est mauvais. Au contraire.

Cela signifie simplement qu’il faut regarder l’ensemble de l’équation, et pas uniquement la rentabilité affichée dans une annonce.

Solution 2 : investir 50 000 € en SCPI

Une SCPI — Société Civile de Placement Immobilier — fonctionne différemment.

Vous achetez des parts d’une société qui détient elle-même un patrimoine composé de nombreux actifs immobiliers.

Selon les SCPI, ce patrimoine peut comprendre des bureaux, commerces, locaux d’activité, entrepôts logistiques, établissements de santé ou encore d’autres typologies d’immobilier, en France et parfois à l’étranger.

Concrètement, vos 50 000 € peuvent donc vous exposer indirectement à un patrimoine beaucoup plus diversifié qu’un appartement unique.

Autre différence importante : la gestion est déléguée à une société de gestion.

Pas d’appel du locataire parce que le chauffe-eau est en panne.

Mais cette simplicité ne signifie évidemment pas absence de risque.

Les SCPI comportent notamment des frais. Les revenus distribués peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse, la valeur des parts peut diminuer et la revente n’est pas instantanée : la liquidité n’est pas garantie.

L’investissement doit donc être envisagé dans une perspective de long terme.

Alors, quelle solution est la plus intéressante ?

C’est ici que je vais probablement frustrer ceux qui cherchent une réponse définitive :

ça dépend.

Imaginez deux personnes disposant chacune de 50 000 €.

La première a 35 ans, des revenus professionnels confortables, une capacité d’endettement disponible et accepte de consacrer du temps à son investissement.

La seconde approche de la retraite, possède déjà plusieurs biens immobiliers en direct et cherche davantage de diversification et de simplicité de gestion.

Même capital.

Mais probablement pas la même stratégie.

Voici ce qu’il faut comprendre : un placement n’est pas bon ou mauvais indépendamment de la personne qui le détient.

Il doit être cohérent avec une situation patrimoniale, des objectifs, une fiscalité, une capacité d’endettement, un horizon de placement et une tolérance au risque.

Et si la bonne réponse était de ne pas choisir ?

C’est une possibilité que l’on oublie souvent.

Il n’est pas obligatoire d’opposer investissement locatif et SCPI.

Une stratégie patrimoniale peut combiner plusieurs formes d’immobilier.

On peut par exemple détenir sa résidence principale, réaliser un investissement locatif financé à crédit et consacrer progressivement une autre partie de son épargne à des SCPI.

On peut également travailler sur le démembrement dans certaines situations.

L’intérêt ?

Ne pas faire reposer toute sa stratégie patrimoniale sur un seul bien, une seule ville ou une seule manière d’investir.

Attention cependant : multiplier les placements n'est pas automatiquement synonyme de bonne diversification. Chaque solution doit avoir une fonction précise dans la stratégie globale.

Après 20 ans d’immobilier, ma vision a évolué

J’accompagne des projets immobiliers depuis 2006.

Avec les années, une chose devient de plus en plus évidente : le plus intéressant n’est pas de défendre une solution contre une autre.

C’est de comprendre ce que la personne en face de moi cherche réellement à construire.

Acheter sa résidence principale ?

Développer son patrimoine grâce au crédit ?

Créer progressivement des revenus complémentaires ?

Préparer sa retraite ?

Faciliter une transmission ?

Les réponses peuvent être complètement différentes.

C’est aussi pour cette raison que j’ai envie aujourd’hui de parler davantage d’immobilier sous toutes ses formes, de l’investissement locatif aux SCPI, en passant par les différentes stratégies patrimoniales qui peuvent les accompagner.

Pas pour trouver à tout prix « le meilleur placement ».

Mais pour trouver celui — ou ceux — qui ont du sens dans une situation donnée.

FAQ : investissement locatif et SCPI

Est-il préférable d’investir en SCPI ou dans un appartement ?

Il n’existe pas de réponse universelle. L’investissement locatif en direct permet notamment d’utiliser le crédit et de maîtriser le choix du bien. Les SCPI permettent de déléguer la gestion et d'accéder à un patrimoine immobilier diversifié. Le choix dépend notamment de vos objectifs, de votre situation financière et de votre horizon d’investissement.

Peut-on investir en SCPI à crédit ?

Oui, certaines SCPI peuvent être financées à crédit, sous réserve notamment de l'acceptation du financement par une banque. Cela permet d'utiliser l'effet de levier, mais crée également un engagement financier : les revenus des SCPI ne sont pas garantis alors que les échéances du crédit restent dues.

Peut-on combiner SCPI et investissement locatif ?

Oui. Les deux approches ne sont pas nécessairement concurrentes. Elles peuvent être complémentaires dans une stratégie patrimoniale, à condition que l'ensemble reste cohérent avec votre situation, votre endettement et vos objectifs.

Vous réfléchissez à un investissement immobilier à Rennes ou à une stratégie intégrant différentes formes d’immobilier ? Avant de choisir un produit, commençons par poser la bonne question : quel est votre objectif ?