SCPI en nue-propriété : acheter avec une décote pour préparer l’avenir

Acheter des parts de SCPI à un prix inférieur à leur valeur de pleine propriété, mais accepter de ne percevoir aucun revenu pendant plusieurs années.

Dit comme cela, le principe peut sembler étrange.

Pourtant, c’est précisément le fonctionnement d’un investissement en SCPI en nue-propriété dans le cadre d’un démembrement temporaire.

Cette stratégie peut notamment être étudiée par des investisseurs qui disposent aujourd’hui de revenus suffisants mais souhaitent préparer une échéance future, comme la retraite.

Elle n’est évidemment pas adaptée à toutes les situations.

Voici comment elle fonctionne.

Qu’est-ce que le démembrement de parts de SCPI ?

Pour comprendre le mécanisme, il faut distinguer deux éléments de la propriété :

L’usufruit donne notamment le droit de percevoir les revenus pendant la période prévue.

La nue-propriété correspond à la détention des parts sans percevoir temporairement ces revenus.

Dans un démembrement temporaire de SCPI, ces deux droits sont donc détenus séparément pendant une durée déterminée.

L’investisseur en nue-propriété achète ses parts avec une décote par rapport à leur valeur en pleine propriété.

En contrepartie, il ne perçoit pas les distributions associées à ces parts pendant toute la période de démembrement.

À l’échéance prévue, le démembrement prend fin et le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété des parts selon les modalités prévues.

Pourquoi les parts sont-elles achetées avec une décote ?

Cette décote n’est pas un cadeau.

Elle correspond économiquement au fait que le nu-propriétaire renonce temporairement aux revenus.

Prenons un exemple volontairement simplifié.

Imaginons des parts ayant une valeur en pleine propriété de 100.

Dans le cadre d’un démembrement temporaire, l’investisseur en nue-propriété pourrait n’en financer qu’une fraction déterminée par la clé de démembrement applicable.

Plus la période pendant laquelle il renonce aux revenus est importante, plus la répartition entre usufruit et nue-propriété peut évoluer.

Les conditions dépendent cependant de la SCPI, de la durée retenue et de la clé de démembrement proposée.

Il faut donc étudier les caractéristiques précises de l’opération plutôt que raisonner à partir d’un exemple générique.

Pourquoi acheter des SCPI sans toucher de revenus ?

C’est généralement la question qui arrive immédiatement.

« Pourquoi investir dans de l’immobilier si je ne touche aucun revenu ? »

Parce que vous n’en avez peut-être pas besoin aujourd’hui.

Imaginez une personne de 55 ans qui travaille encore et dispose de revenus confortables.

Son objectif n’est pas nécessairement de recevoir immédiatement quelques centaines d’euros supplémentaires chaque mois.

En revanche, elle sait que sa situation changera au moment de la retraite.

Elle peut donc chercher à organiser son patrimoine pour cette échéance.

C’est là que le timing devient intéressant.

L’objectif n’est pas simplement d’investir.

Il est de faire correspondre la stratégie patrimoniale avec le moment où le besoin apparaîtra.

SCPI en nue-propriété et retraite : quel intérêt ?

Prenons une situation simple.

Un investisseur sait qu’il prendra sa retraite dans plusieurs années.

Pendant sa vie professionnelle, il n’a pas besoin de revenus complémentaires provenant de ses SCPI.

Il investit donc en nue-propriété pour une durée correspondant approximativement à son horizon.

Pendant le démembrement, il ne perçoit pas les revenus des parts.

Lorsque la période arrive à son terme, il retrouve la pleine propriété conformément aux conditions prévues.

À partir de là, il peut potentiellement percevoir les distributions attachées aux parts s’il les conserve, sans que leur montant soit garanti.

C’est donc moins une stratégie de rendement immédiat qu’une stratégie de préparation.

Quels sont les avantages potentiels ?

Le premier est évidemment la décote à l’achat liée au démembrement.

Le deuxième tient à l’absence de revenus distribués au nu-propriétaire pendant cette période : puisqu’il ne les perçoit pas, il n’a pas à gérer leur imposition comme s’il les encaissait.

Le troisième intérêt est patrimonial : cela permet de programmer une évolution de son investissement en fonction d’une échéance future.

Mais il faut regarder l’ensemble de la situation fiscale et patrimoniale avant de conclure qu’une telle stratégie est pertinente.

Quels sont les inconvénients et les risques ?

Il ne faut surtout pas présenter le démembrement comme une astuce permettant d’acheter de l’immobilier « moins cher » sans contrepartie.

La contrepartie est réelle : vous renoncez aux revenus pendant plusieurs années.

Par ailleurs, une SCPI reste un investissement immobilier.

Le capital n’est pas garanti.

La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse.

Les revenus futurs ne sont pas garantis non plus.

La liquidité des parts doit également être prise en compte.

Enfin, le démembrement vous engage dans une logique patrimoniale de moyen ou long terme. Si votre situation ou vos besoins changent fortement entre-temps, cette contrainte peut devenir problématique.

À qui cette stratégie peut-elle convenir ?

La nue-propriété de SCPI mérite notamment d’être étudiée lorsqu’un investisseur :

• dispose déjà de revenus suffisants aujourd’hui ;

• n’a pas besoin des distributions de la SCPI à court terme ;

• dispose d’un horizon d’investissement relativement long ;

• prépare une baisse future de revenus, notamment à la retraite ;

• souhaite intégrer l’immobilier dans une stratégie patrimoniale plus globale.

À l’inverse, quelqu’un qui cherche immédiatement des revenus complémentaires regardera probablement la situation différemment.

Encore une fois, le produit doit servir l’objectif.

FAQ sur le démembrement de SCPI

Est-ce que je touche des revenus avec des SCPI en nue-propriété ?

Non, pas pendant la période de démembrement. Les revenus attachés à l’usufruit reviennent à l’usufruitier pendant la durée prévue.

Que se passe-t-il à la fin du démembrement ?

À l’échéance prévue, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété des parts selon les modalités du démembrement. Il peut alors bénéficier des droits attachés à cette pleine propriété.

Est-ce une bonne stratégie pour préparer sa retraite ?

Cela peut être pertinent dans certaines situations, notamment lorsqu’un investisseur n’a pas besoin de revenus aujourd’hui mais souhaite en préparer pour une échéance future. Cela nécessite toutefois d’étudier son horizon, sa fiscalité, son patrimoine, les caractéristiques de la SCPI et les risques associés.

Le véritable sujet : quand aurez-vous besoin de votre argent ?

Le démembrement de SCPI illustre parfaitement une idée que je répète souvent :

un investissement ne doit pas uniquement être choisi pour ce qu’il rapporte. Il doit être choisi en fonction de ce que vous voulez obtenir et du moment où vous en aurez besoin.

Accepter de ne pas percevoir de revenus aujourd’hui peut sembler contre-intuitif.

Pour quelqu’un qui prépare sa retraite dans plusieurs années, cela peut pourtant être une piste à étudier.

À condition, comme toujours, de partir de sa situation personnelle avant de partir du produit.